A
Annuitätendarlehen
Die häufigste Form des Immobiliendarlehens: Sie zahlen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die Annuität. Sie besteht aus Zins und Tilgung.
Weil mit jeder Rate ein Stück Restschuld verschwindet, sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt — die Rate selbst bleibt gleich. Das macht die Belastung über Jahre planbar.
Bei 200.000 €, 4 % Zins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Annuität 6 % von 200.000 € = 12.000 € im Jahr, also 1.000 € im Monat. Im ersten Monat sind davon rund 667 € Zins und 333 € Tilgung — nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis deutlich zugunsten der Tilgung verschoben.
Anschlussfinanzierung
Die Finanzierung, die nach dem Ende der Zinsbindung an die Stelle des alten Darlehens tritt. Sie gilt für die verbleibende Restschuld.
Sie sind nicht an Ihre bisherige Bank gebunden. Ein Wechsel ist möglich und oft günstiger; die neue Bank übernimmt dabei die Grundschuld oder lässt sie umschreiben.
Zur Anschlussfinanzierung
B
Beleihungsauslauf
Das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert, angegeben in Prozent. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank — und desto besser in der Regel Ihr Zinssatz.
Viele Banken staffeln ihre Konditionen nach dem Beleihungsauslauf. Unterhalb von 60 % gibt es die besten Zinsen, oberhalb von 80 % wird es merklich teurer.
Beleihungswert 300.000 €, Darlehen 180.000 € → Beleihungsauslauf 60 %.
Beleihungsgrenze
Der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank ein Objekt beleiht. Sie ist keine gesetzliche Größe, sondern eine Vorgabe der jeweiligen Bank — bei Pfandbriefbanken liegt sie für den erstrangigen Teil bei 60 %.
Was über der Beleihungsgrenze liegt, ist deshalb nicht unmöglich zu finanzieren. Es wird nur anders bepreist und häufig über ein zweites, nachrangiges Darlehen abgebildet.
Beleihungswert 300.000 €, Beleihungsgrenze 60 % → erstrangig sind 180.000 € darstellbar. Der Bedarf darüber hinaus läuft über den Nachrang.
Beleihungswert
Der Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft und vorsichtig zumisst — also das, was sie auch in einem schlechten Marktumfeld noch für erzielbar hält. Er ist die Grundlage jeder Kreditentscheidung und liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert.
Der Abschlag gegenüber dem Verkehrswert beträgt in der Praxis meist 10 bis 20 %. Er ist kein Misstrauen gegenüber Ihrer Immobilie, sondern ein Sicherheitspuffer: Die Bank rechnet mit dem Wert, der auch in zehn Jahren noch trägt. Kurzfristige Marktübertreibungen bleiben bewusst außen vor.
Verkehrswert 400.000 €, Sicherheitsabschlag 15 % → Beleihungswert 340.000 €. Bei einer Beleihungsgrenze von 60 % ergibt das erstrangig 204.000 €.
Was das für Ihre Finanzierung heißt
Bereitstellungszinsen
Zinsen auf den Teil des Darlehens, der bewilligt, aber noch nicht abgerufen ist. Sie fallen an, wenn zwischen Zusage und Auszahlung Zeit vergeht — typisch beim Neubau oder bei einer Sanierung in Bauabschnitten.
Üblich sind 0,25 % pro Monat, meist nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit von drei bis zwölf Monaten. Diese Frist ist verhandelbar und sollte zum Bauzeitplan passen.
Bonität
Die Einschätzung, ob und wie zuverlässig Sie ein Darlehen zurückzahlen können. Sie ergibt sich aus Einkommen, laufenden Verpflichtungen, Vermögen und Zahlungshistorie — nicht allein aus dem SCHUFA-Score.
Eine schwächere Bonität schließt eine Finanzierung nicht aus. Sie verschiebt nur, welche Banken infrage kommen und welche Sicherheiten gefragt sind. Genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob jemand eine Absage bekommt oder ein Angebot.
E
Effektivzins
Der Zinssatz, der die Gesamtkosten eines Darlehens pro Jahr abbildet — einschließlich Disagio, Bearbeitungskosten und Zahlungsweise. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und macht Angebote vergleichbar.
Der Sollzins allein sagt wenig. Zwei Angebote mit demselben Sollzins können sich im Effektivzins deutlich unterscheiden. Vergleichen Sie immer den Effektivzins — und zusätzlich, was nach Ablauf der Zinsbindung an Restschuld stehen bleibt.
Eigenkapital
Die eigenen Mittel, die Sie in eine Finanzierung einbringen — Erspartes, Guthaben, Bausparverträge, aber auch bereits abbezahltes Grundeigentum.
Bei einem Eigentümerkredit tritt die vorhandene Immobilie an die Stelle klassischen Eigenkapitals. Wer bereits Eigentum hat und dieses nur teilweise belastet, verfügt über Sicherheit, auch wenn auf dem Konto wenig liegt.
Eigentümerkredit
Ein Darlehen, das durch vorhandenes Grundeigentum besichert wird — unabhängig davon, ob die Immobilie noch belastet ist. Verwendet wird das Geld frei: für Modernisierung, Umschuldung, betriebliche Zwecke oder als Liquiditätsreserve.
Der Unterschied zum klassischen Immobilienkredit liegt im Zweck. Es geht nicht um den Erwerb, sondern darum, gebundenes Vermögen nutzbar zu machen, ohne zu verkaufen.
Zur Seite Eigentümerkredit
Erbbaurecht
Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu halten, meist für 60 bis 99 Jahre. Dafür wird ein jährlicher Erbbauzins an den Grundstückseigentümer gezahlt.
Für die Finanzierung ist vor allem die Restlaufzeit entscheidend: Sie sollte die Darlehenslaufzeit deutlich überdauern, sonst wird der Beleihungswert spürbar niedriger angesetzt.
F
Forward-Darlehen
Eine Anschlussfinanzierung, die Sie sich heute zu heutigen Konditionen sichern, obwohl das alte Darlehen erst in ein bis fünf Jahren ausläuft.
Die Bank lässt sich die Wartezeit über einen Zinsaufschlag bezahlen, der mit jedem Vorlaufmonat steigt. Sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten und Planungssicherheit wollen — teuer, wenn die Zinsen fallen.
Zur Anschlussfinanzierung
G
Grundbuch
Das amtliche Verzeichnis der Grundstücke, geführt beim Amtsgericht. Es weist aus, wem ein Grundstück gehört, welche Rechte daran bestehen und welche Belastungen darauf liegen.
Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Wohnrechte, Abteilung III die Grundpfandrechte — also Grundschulden und Hypotheken.
Grundbuchauszug
Die schriftliche Abschrift des Grundbuchblatts. Jede Bank verlangt einen aktuellen Auszug, in der Regel nicht älter als drei Monate.
Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts oder über einen Notar. Ein berechtigtes Interesse ist nötig; als Eigentümer haben Sie es immer.
Grunderwerbsteuer
Die Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks. Der Satz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.
Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird von Banken üblicherweise nicht mitfinanziert — sie sollte aus eigenen Mitteln darstellbar sein.
Grundschuld
Das Pfandrecht an einer Immobilie, mit dem ein Darlehen besichert wird. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Verwertung zu betreiben, wenn nicht gezahlt wird.
Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Sie bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen getilgt ist — und lässt sich deshalb später erneut nutzen, ohne neu bestellt zu werden. Genau darauf beruhen viele Eigentümerkredite.
Grundschuldbestellung
Der Vorgang, mit dem eine Grundschuld entsteht: notarielle Beurkundung der Bestellungsurkunde und anschließende Eintragung im Grundbuch.
Kosten entstehen für Notar und Grundbuchamt, zusammen grob 0,8 bis 1 % des einzutragenden Betrags. Ist bereits eine Grundschuld vorhanden und nicht mehr valutiert, lässt sich diese oft weiternutzen — das spart den größten Teil davon.
Grundschuld über 100.000 € → Notar und Grundbuch zusammen etwa 800 bis 1.000 €.
H
Haushaltsrechnung
Die Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben, mit der die Bank prüft, ob die künftige Rate tragbar ist.
Banken rechnen dabei nicht mit Ihren tatsächlichen Lebenshaltungskosten, sondern mit Pauschalen je Haushaltsmitglied. Was übrig bleibt, muss die Rate mit Puffer decken. Wer viele kleine Verpflichtungen laufen hat, scheitert hier häufiger als an der Immobilie.
K
Kapitalbeschaffung
Die Aufnahme eines Darlehens gegen vorhandenes Grundeigentum, ohne die Immobilie zu verkaufen. Das Geld steht zur freien Verwendung.
Typische Anlässe sind betrieblicher Kapitalbedarf, die Ablösung teurer Verbindlichkeiten, eine Erbauseinandersetzung oder eine größere Anschaffung. Der Vorteil gegenüber unbesicherten Krediten liegt im Zins — die Sicherheit ist bereits vorhanden.
Zur Seite Kapitalbeschaffung
Kredit trotz SCHUFA
Eine Finanzierung, die trotz negativer Einträge in der SCHUFA zustande kommt — in aller Regel deshalb, weil eine werthaltige Immobilie als Sicherheit dient.
Entscheidend ist, worum es beim Eintrag geht. Ein erledigter Vorgang wird anders bewertet als eine laufende Zwangsvollstreckung. Seriöse Anbieter verlangen dafür keine Vorkosten; wer vorab Geld sehen will, ist keiner.
Zur Seite Kredit ohne SCHUFA
L
Löschungsbewilligung
Die Erklärung des Gläubigers, dass eine Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden darf. Sie wird erteilt, wenn das besicherte Darlehen zurückgezahlt ist.
Löschen ist nicht immer klug. Eine stehengelassene, nicht mehr valutierte Grundschuld lässt sich für eine spätere Finanzierung wiederverwenden und erspart die Kosten einer Neubestellung.
N
Nachrangdarlehen
Ein Darlehen, dessen Grundschuld hinter einer bereits eingetragenen steht. Im Verwertungsfall wird zuerst der vorrangige Gläubiger bedient, danach der nachrangige.
Für Eigentümer mit laufender Finanzierung ist das oft der einzige Weg, zusätzliches Kapital zu bekommen, ohne die günstige Erstfinanzierung anzutasten. Das höhere Risiko lässt sich die Bank über einen Zinsaufschlag bezahlen.
Objektwert 420.000 €, laufende Finanzierung 250.000 €. Ein Nachrangdarlehen über 50.000 € führt zu einer Gesamtbelastung von 300.000 € — rund 71 % des Werts.
Nettodarlehensbetrag
Der Betrag, der Ihnen tatsächlich ausgezahlt wird — also die Darlehenssumme abzüglich einbehaltener Kosten wie eines Disagios.
Er ist die Zahl, mit der Sie rechnen sollten, wenn Sie prüfen, ob eine Finanzierung Ihren Bedarf deckt.
Notaranderkonto
Ein Treuhandkonto des Notars, über das Zahlungen abgewickelt werden, wenn Leistung und Gegenleistung zeitlich auseinanderfallen.
Bei üblichen Immobilienkäufen ist es heute selten — der Notar sichert die Zahlung stattdessen über Fälligkeitsmitteilung und Auflassungsvormerkung ab. Das ist günstiger und für beide Seiten ebenso sicher.
R
Rangrücktritt
Die Erklärung eines Grundbuchgläubigers, im Rang hinter einen anderen zurückzutreten. Damit ändert sich die Reihenfolge, in der im Verwertungsfall bedient wird.
Ein Rangrücktritt kann eine Finanzierung erst möglich machen — etwa wenn eine alte, kleine Belastung einer neuen, größeren im Weg steht. Er ist Verhandlungssache und wird nicht immer gewährt.
Rangstelle
Die Position einer Grundschuld im Grundbuch. Sie entscheidet, wer im Fall einer Verwertung zuerst aus dem Erlös bedient wird.
Der erste Rang ist die sicherste Position und deshalb die billigste. Jede weitere Stelle bedeutet mehr Risiko für den Gläubiger und damit einen höheren Zins. Die Rangstelle ergibt sich aus der Reihenfolge der Eintragung, nicht aus der Höhe des Betrags.
Restschuld
Der Betrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist — vor allem am Ende der Zinsbindung.
Die Restschuld ist die wichtigste Zahl bei jedem Angebotsvergleich. Ein niedriger Zins nützt wenig, wenn nach zehn Jahren noch fast die volle Summe steht und zu unbekannten Konditionen weiterfinanziert werden muss.
S
SCHUFA
Die größte deutsche Auskunftei. Sie sammelt Daten über Kredite, Konten und Zahlungsverhalten und stellt daraus einen Score bereit, den Banken zur Einschätzung heranziehen.
Einmal im Jahr können Sie eine kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO anfordern. Das ist vor jeder Finanzierung sinnvoll: Fehlerhafte oder längst erledigte Einträge kommen häufiger vor, als man denkt, und lassen sich korrigieren.
Kredit trotz SCHUFA
Sollzins
Der reine Zinssatz für das Darlehen, ohne Nebenkosten. Er ist gebunden (fest für die vereinbarte Zeit) oder veränderlich.
Für den Vergleich zweier Angebote ist der Effektivzins die richtige Größe — der Sollzins allein blendet Kosten aus.
Sondertilgung
Eine zusätzliche Zahlung neben der laufenden Rate, mit der Sie das Darlehen schneller zurückführen.
Üblich ist ein jährliches Recht auf 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme, oft ohne Aufschlag. Wer unregelmäßige Einkünfte hat, sollte darauf achten — es ist eines der wenigen Rechte, das später nicht nachverhandelt werden kann.
U
Umschuldung
Die Ablösung eines oder mehrerer bestehender Darlehen durch ein neues — meist, um den Zins zu senken, die Rate zu verringern oder mehrere Verpflichtungen zu einer zusammenzufassen.
Der Effekt ist häufig größer als erwartet, weil teure Kleinkredite, Dispo und Kreditkartensalden mit deutlich höheren Sätzen laufen als eine grundbuchbesicherte Finanzierung.
Zur Seite Umschuldung
V
Verkehrswert
Der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — gesetzlich definiert in § 194 BauGB. Er beschreibt den Markt zu einem Stichtag.
Nicht zu verwechseln mit dem Beleihungswert: Der Verkehrswert bildet ab, was heute erzielbar ist, der Beleihungswert das, was dauerhaft trägt. Banken rechnen mit dem zweiten.
Vorfälligkeitsentschädigung
Der Ausgleich, den eine Bank verlangen darf, wenn ein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt wird. Sie ersetzt den entgangenen Zins.
Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist — dann fällt keine Entschädigung an. Auch beim Verkauf der Immobilie bestehen Spielräume. Die Berechnung ist komplex und lohnt eine Prüfung.
Z
Zwangsversteigerung
Das gerichtliche Verfahren, in dem eine Immobilie gegen den Willen des Eigentümers verwertet wird, um Gläubiger zu befriedigen.
Bis zum Versteigerungstermin bestehen Handlungsmöglichkeiten — eine Ablösung, eine Umfinanzierung oder ein freihändiger Verkauf sind fast immer wirtschaftlich besser als der Zuschlag im Termin. Je früher, desto größer der Spielraum.
Zwangsversteigerung abwenden
Zwischenfinanzierung
Ein kurzfristiges Darlehen, das eine Lücke überbrückt — etwa bis zum Verkauf einer anderen Immobilie oder bis zur Auszahlung erwarteter Mittel.
Sie ist meist endfällig, wird also nicht getilgt, sondern in einer Summe zurückgeführt. Entscheidend ist ein belastbarer Rückzahlungszeitpunkt; ohne den wird es teuer.