Wie andere Eigentümer es gelöst haben

Ausgangslage

Ein Ehepaar aus dem Hamburger Umland brauchte kurzfristig Geld für die Ablösung betrieblicher Verbindlichkeiten. Das Reihenhaus war seit zwölf Jahren finanziert, die laufende Baufinanzierung lief noch sieben Jahre mit einem Zinssatz, den es so am Markt längst nicht mehr gab.

Warum es schwierig war

Die Hausbank bot an, die gesamte Finanzierung neu aufzusetzen. Das hätte bedeutet, den alten günstigen Zins aufzugeben und für die volle Summe neu zu verhandeln — zu heutigen Konditionen. Rechnerisch wäre das über die Restlaufzeit ein fünfstelliger Nachteil gewesen, nur um an 50.000 € zu kommen.

Wie wir vorgegangen sind

Wir haben die bestehende Finanzierung unangetastet gelassen und den Bedarf über ein Nachrangdarlehen abgebildet. Die zweite Grundschuld wurde hinter der ersten eingetragen. Da die Belastung insgesamt bei rund 71 % des Objektwerts blieb, fanden sich mehrere Banken, die das mitgingen — der Zinsaufschlag für den Nachrang fiel deutlich geringer aus als der Verlust, den eine Komplettumschuldung bedeutet hätte.

Ausgangslage

Ein selbstständiger Handwerker, Mitte fünfzig, Eigentümer eines abbezahlten Zweifamilienhauses. Nach einer schwierigen Auftragslage zwei Jahre zuvor waren Zahlungsrückstände entstanden, die als negative Einträge in der SCHUFA standen. Die Rückstände selbst waren längst ausgeglichen, die Einträge aber noch da.

Warum es schwierig war

Vier Banken hatten bereits abgelehnt — durchweg automatisiert, ohne dass jemand die Unterlagen angesehen hätte. Der Score war das einzige Kriterium. Dass das Haus schuldenfrei war und die Auftragsbücher wieder voll, spielte in diesen Verfahren keine Rolle.

Wie wir vorgegangen sind

Wir haben zunächst die SCHUFA-Datenkopie angefordert und geprüft. Zwei der Einträge waren als erledigt gekennzeichnet, einer war schlicht falsch und wurde auf Antrag entfernt. Danach ging der Vorgang nicht mehr an Filialbanken mit Punktesystem, sondern an Häuser, die Immobiliensicherheiten manuell prüfen. Dort zählt, was im Grundbuch steht — und dort stand nichts.

Ausgangslage

Eine Eigentümerin hatte nach einer Trennung die Raten für das gemeinsame Haus nicht mehr bedienen können. Die Bank hatte gekündigt und das Verfahren eingeleitet; der Termin zur Zwangsversteigerung war bereits anberaumt.

Warum es schwierig war

Zwei Dinge liefen gegeneinander: die Frist und die Bonität. Das laufende Verfahren stand im Grundbuch und schreckte die meisten Häuser ab. Gleichzeitig war die Zeit zu knapp für einen normalen Antragsweg, der über Wochen läuft.

Wie wir vorgegangen sind

Wir haben zuerst die Ablösesumme bei der Gläubigerbank verbindlich abgefragt — die Zahl, um die es tatsächlich ging, lag deutlich unter dem, was die Eigentümerin befürchtet hatte. Parallel lief die Anfrage bei Banken, die Ablösefinanzierungen in laufenden Verfahren bearbeiten. Entscheidend war der Abstand zwischen Objektwert und Ablösesumme: Er war groß genug, dass das Risiko tragbar blieb.

Ausgangslage

Ein Angestelltenhaushalt mit Eigentumswohnung hatte über die Jahre mehrere Verpflichtungen angesammelt: zwei Ratenkredite, drei Finanzierungen aus dem Möbel- und Elektrohandel, ein dauerhaft ausgeschöpfter Dispositionskredit und ein Kreditkartensaldo.

Warum es schwierig war

Einzeln war jede Rate tragbar, in der Summe nicht. Die effektiven Zinssätze reichten von 6 % bis über 14 % beim Dispo. Der eigentliche Schaden lag nicht in der Höhe der Schulden, sondern darin, dass kaum getilgt wurde — der größte Teil der monatlichen Zahlung ging in Zinsen.

Wie wir vorgegangen sind

Wir haben alle sieben Verpflichtungen aufgenommen und die tatsächlichen Ablösewerte eingeholt, nicht die Restsalden auf den Kontoauszügen. Zusammengefasst wurde alles in ein grundbuchbesichertes Darlehen. Die Wohnung war zu gut zwei Dritteln abbezahlt und trug die Summe ohne Weiteres.

Ausgangslage

Zwei Geschwister erbten das Elternhaus. Das Gebäude war in die Jahre gekommen: Heizung von 1998, einfach verglaste Fenster im Obergeschoss, ungedämmtes Dach. Eine Schwester übernahm das Haus und zahlte die andere aus.

Warum es schwierig war

Nach der Auszahlung der Miterbin waren die Rücklagen fast aufgebraucht — rund 10.000 € blieben. Für die notwendige Sanierung war das nichts. Zugleich sagten die ersten Banken ab, weil sie das Objekt im unsanierten Zustand bewerteten und der Eigenkapitalanteil fehlte.

Wie wir vorgegangen sind

Wir haben den Wert nach Sanierung ins Verfahren gebracht, belegt durch Kostenvoranschläge der beauftragten Betriebe. Das ist ein Unterschied ums Ganze: Bewertet wird dann nicht das Haus von heute, sondern das von nach den Arbeiten. Zusätzlich wurde die Auszahlung in Abschnitte gelegt, sodass keine Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Teile anfielen.

Ausgangslage

Nach einer längeren Krankheit waren bei einem Eigentümer Zahlungsrückstände aufgelaufen. Die finanzierende Bank hatte den Vertrag gekündigt und die Restschuld fällig gestellt. Das Einkommen floss zu diesem Zeitpunkt wieder regelmäßig.

Warum es schwierig war

Eine gekündigte Finanzierung ist für die nächste Bank ein deutliches Warnsignal — sie steht im Raum, bevor irgendjemand die Zahlen ansieht. Hinzu kam der Zeitdruck: Ab Fälligstellung läuft die Uhr, und am Ende dieser Frist steht die Verwertung.

Wie wir vorgegangen sind

Wir haben den Vorgang so aufbereitet, dass die Ursache erkennbar wurde: Krankheit, belegbar, abgeschlossen, Einkommen wieder stabil. Dazu die vollständige Zahlungshistorie der elf Jahre davor, in denen keine einzige Rate ausgefallen war. Diese Vorgeschichte macht aus einem Warnsignal einen erklärbaren Einzelfall — vorausgesetzt, man legt sie vollständig vor.

Ausgangslage

Ein selbstständiger Ingenieur wollte eine vermietete Doppelhaushälfte finanzieren. Die beiden letzten Jahresabschlüsse zeigten deutlich geringere Gewinne als die Jahre davor — Folge einer Umstellung des Geschäftsmodells, die inzwischen abgeschlossen war.

Warum es schwierig war

Banken rechnen bei Selbstständigen üblicherweise mit dem Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Genau in dieses Fenster fielen die schwachen Jahre. Die laufende, deutlich bessere Entwicklung tauchte in keinem Jahresabschluss auf, weil das Jahr noch nicht abgeschlossen war.

Wie wir vorgegangen sind

Wir haben die betriebswirtschaftliche Auswertung des laufenden Jahres und die Summen- und Saldenliste beigebracht, dazu eine kurze schriftliche Erläuterung der Umstellung. Ein Institut, das Selbstständige nicht nach Schema bewertet, hat den Verlauf akzeptiert und die aktuellen Zahlen mitgewichtet. Zusätzlich wurden die Mieteinnahmen des Objekts angerechnet.